전세 계약의 안전성 강화! 국토부·대법원 협력 '안심 전세 계약 체크리스트' 배포 개시 (보증금 100% 사수 특약 문구 예시)
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| (출처:주택토지보증공사 안심전세포털앱) |
안녕하세요!
전셋집을 구하는 과정은 내 소중한 자산을 지키기 위한 중요한 재테크의 시작입니다. 하지만 최근 전세 사기 위험이 커지면서, 임차인들의 불안감 또한 고조되고 있습니다.
이에 국토교통부와 대법원 법원행정처가 공동으로 협력하여 임차인의 권익을 보호하고 전세 사기를 예방하기 위한 획기적인 서비스를 개시했다는 소식입니다. 바로 등기부등본 열람·발급 시 '안심 전세 계약 체크리스트'를 연계 제공하는 것입니다. 2025년 9월 18일부터 시행된 이 서비스는 전세 계약의 투명성과 안전성을 한 단계 끌어올릴 것으로 기대됩니다.
Part 1. '안심 전세 계약 체크리스트' 개요 및 연계 방식
본 체크리스트는 전세 계약 과정에서 임차인이 반드시 확인해야 할 핵심 점검 사항들을 정부가 공식적으로 정리하여 제공하는 자료입니다. 임차인이 복잡한 법적 정보를 일일이 찾아다닐 필요 없이, 필수적인 안전장치를 체계적으로 확보할 수 있도록 돕는 데 목적이 있습니다.
1. 서비스 시행 주체 및 시점
시행 주체: 국토교통부 및 대법원 법원행정처 (공동 협력)
시행 시점: 2025년 9월 18일 (목)부터
2. 체크리스트 연계 다운로드 절차
체크리스트는 대한민국 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 부동산 등기사항증명서(등기부등본)를 열람하거나 발급받는 과정에서 자연스럽게 접근 가능합니다.
등기소 접속 및 신청: 인터넷등기소에 접속하여 희망하는 부동산의 등기사항증명서 열람(700원) 또는 발급(1,000원)을 신청하고 수수료를 결제합니다.
결과 페이지 확인: 결제 완료 후, '부동산 등기사항증명서 열람·발급 신청결과' 페이지에서 등기부등본 확인과 더불어 체크리스트 다운로드 링크를 확인할 수 있습니다.
체크리스트 다운로드: "[전세사기 피해예방 체크리스트]를 꼭 확인해주세요"라는 안내 문구 옆의 링크를 클릭하면 즉시 다운로드(PDF 형태)가 가능합니다.
PC 사용자 대체 경로: PC 접속 시, 인터넷등기소 메인 화면의 공지사항 배너를 통해서도 체크리스트 파일을 별도로 다운로드할 수 있습니다.
전문성 확보 Tip: 체크리스트는 단순히 정보 나열을 넘어, 각 단계별 확인 주체, 확인 서류, 법적 근거 등을 구체적으로 명시하며, 상세 정보가 필요할 경우 '전세 사기 피해 예방 종합 안내서'로 연결되는 QR 코드를 제공합니다.
Part 2. 전세 계약 단계별 핵심 점검 사항
체크리스트의 핵심은 전세 계약의 전 과정을 세 단계로 나누어 임차인이 필수적으로 이행해야 할 법적, 재정적 안전 조치를 안내하는 것입니다.
| 단계 (Phase) | 주요 점검 영역 | 핵심 이행 사항 및 법적 근거 |
| 계약 前 (Pre-Contract) | 시세 및 권리관계 분석 | 시세 적정성 확인 (실거래가 공개시스템, 안심전세App 활용), 등기부등본 갑구/을구 분석 (소유권 및 채권 확인), 선순위 채권 확인 (선순위 근저당, 가압류 등) |
| 계약 時 (Contract Signing) | 당사자 확인 및 특약 설정 | 임대인 신분 및 대리인 권한 엄격 확인 (신분증 진위, 위임장/인감증명서 원본 대조), 특약사항 명시 (잔금일 다음 날까지 권리 변동 금지 특약, 위반 시 계약 해지 및 손해배상 조항 포함) |
| 잔금/입주 後 (Post-Deposit) | 대항력 및 우선변제권 확보 | 잔금 지급 당일 등기부등본 최종 재확인, 잔금 임대인 명의 계좌 직접 이체, 전입신고 및 확정일자 즉시 확보 (대항력 및 우선변제권의 요건) |
법적 주의 사항: 임차인의 대항력 및 우선변제권 확보는 보증금 회수의 가장 핵심적인 방어책입니다. 잔금 지급과 동시에 전입신고 및 확정일자를 확보하여 법적 효력(익일 0시)을 발생시키는 것이 필수적입니다.
Part 3. 전세 보증금 보호를 위한 핵심 특약 문구 예시
전세 계약서 작성 시 아래의 특약 문구들을 반드시 명시하여 임차인의 권익을 법적으로 보호하세요. 특히 Q4에서 언급된 잔금일 당일 위험을 방지하는 것이 가장 중요합니다.
1. 잔금일 이후 권리 변동 금지 특약 (가장 중요!)
이 특약은 임차인이 전입신고와 확정일자를 마친 후 대항력이 발생하는 익일 0시까지 임대인이 해당 주택에 새로운 담보(근저당 등)를 설정하는 것을 막기 위함입니다.
[특약 문구 예시 A]
"임대인은 잔금일로부터 익일 0시(대항력 발생 시점)까지 해당 부동산에 임차인의 선순위 지위를 저해할 만한 어떠한 담보권(근저당권, 전세권 등) 및 소유권 변경 등 권리 변동 사항을 설정하거나 발생시키지 않는다. 이를 위반 시 임차인은 계약을 해지하고 임대인에게 지급한 보증금 전액 및 손해배상(임차인이 지출한 계약금 상당액)을 청구할 수 있다."
2. 계약 전 권리관계 최종 확인 특약
계약서 작성 시점의 등기부등본 상태를 확인하고, 잔금 전까지 변경이 없음을 확약 받는 특약입니다.
[특약 문구 예시 B]
"본 계약 체결일(20XX년 X월 X일)을 기준으로 한 **등기부등본의 권리관계(채무액, 근저당 설정 금액 등)**를 임차인이 확인하였으며, 임대인은 잔금일(20XX년 Y월 Y일)까지 이 권리관계에 중대한 변경이 없음을 확약한다. 만약 잔금 지급 당일(또는 직전) 임차인의 확인 시 권리관계에 변경이 발생하거나 추가적인 대출 등이 확인될 경우, 임차인은 즉시 계약 해지를 요구할 수 있으며, 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환하고 계약금의 배액을 손해배상으로 지급한다."
3. 필수 서류 제공 및 협조 특약
보증금보다 우선 변제되는 국세/지방세 체납 여부 확인에 대한 임대인의 협조를 명시합니다.
[특약 문구 예시 C]
"임대인은 계약 체결 이후 임차인이 미납 국세 및 지방세 열람을 신청할 경우 이에 적극적으로 협조하며, 임차인의 요청 시 **국세 및 지방세 납세증명서(완납증명서)**를 임차인에게 제공한다."
4. 보증보험 가입 관련 특약 (선택 사항)
임대인이 보증보험 가입에 협조할 의무를 명확히 하는 특약입니다.
[특약 문구 예시 D]
"본 계약은 임차인이 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증에 가입하는 것을 전제로 하며, 임대인은 보증 가입에 필요한 모든 절차 및 서류(채권양도금지 특약 동의 등)에 적극 협조한다."
특약 사용의 중요성:
특약은 임대차보호법의 범위 내에서 임차인과 임대인이 합의한 추가적인 계약 조건으로, 법적 구속력을 가집니다. 위 예시들은 임차인이 전세 사기 위험에 대비하고, 보증금 회수 가능성을 극대화하는 강력한 방어책이 될 것입니다.
Part 4. 전세 계약의 안전성 확보를 위한 Q&A 10가지
임차인들이 자주 궁금해하거나 실수할 수 있는 부분을 전문적인 용어를 사용하여 묻고 답하는 형식으로 정리하였습니다.
Q1: 체크리스트를 등기부등본 발급(1,000원)이 아닌 열람(700원) 시에도 다운로드할 수 있습니까?
A1: 네, 가능합니다. 체크리스트는 등기부등본의 열람(700원) 및 발급(1,000원) 신청 모두의 결과 페이지에서 연계 링크를 통해 무료로 제공됩니다.
Q2: 신탁등기 부동산 계약 시, 임대차 계약의 법적 당사자는 누구여야 합니까?
A2: 원칙적으로 해당 부동산의 수탁자(신탁회사)가 임대차 계약의 법적 당사자가 되어야 합니다. 위탁자(원래 집주인)와 계약하려면 신탁회사의 명시적인 동의(위임장, 인감증명서)를 반드시 확인하고 특약에 명시해야 합니다.
Q3: 임대인의 세금 체납 여부는 계약 전에 반드시 확인해야 하나요?
A3: 세금 체납액은 주택 임대차보호법상 보증금보다 우선하여 변제될 수 있습니다. 현재 법률상 임차인은 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 미납된 국세 및 지방세 열람이 가능합니다. 따라서 계약 전 확인이 어렵다면, 계약 후 즉시 열람을 신청하고, 특약에 관련 조항을 명시하는 것이 중요합니다.
Q4: 잔금 지급일 다음 날 0시에 대항력이 발생하는데, 집주인이 잔금 당일 대출을 받으면 어떻게 됩니까?
A4: 임차인의 대항력은 익일 0시에 발생하는 반면, 임대인이 잔금 당일 받은 대출에 의한 근저당권은 당일 즉시 효력을 갖습니다. 이 경우 근저당권이 임차인의 대항력보다 선순위가 되어 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 잔금 지급 직전에 등기부등본을 재확인하고, 특약으로 잔금일 익일까지 권리 변동을 금지해야 합니다.
Q5: '확정일자'와 '전입신고' 중 보증금 회수를 위해 더 중요한 것은 무엇이며, 언제 해야 합니까?
A5: 두 가지 모두 중요합니다. 전입신고는 대항력의 요건이며, 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 두 요건을 모두 갖추어야 하며, 잔금 지급 및 입주 당일에 처리하여 법적 효력을 조속히 확보해야 합니다.
Q6: 체크리스트 외에 전세 사기 예방을 위한 추가적인 정부 서비스가 있습니까?
A6: 네, 주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 **'안심전세App'**이 있습니다. 이 앱을 통해 주변 시세, 주택의 위험도 진단, 전세 보증보험 가입 가능 여부 등을 사전에 확인할 수 있습니다.
Q7: 임대인이 등기부등본상 소유자와 일치하지 않는 대리인일 경우, 필수 확인 서류는 무엇입니까?
A7: 대리인 신분증, 임대인(소유자)의 인감증명서(발급일 3개월 이내) 원본, 그리고 소유자의 위임장(인감 날인 필수) 원본을 반드시 확인해야 하며, 소유자와 직접 통화하여 위임 사실을 확인하는 절차가 필수적입니다.
Q8: 계약 직전에 등기부등본을 다시 확인해야 하는 법적 명칭은 무엇입니까?
A8: 등기부등본상 채무나 근저당권 변동이 없는지 확인하는 절차를 '권리관계 재확인'이라고 합니다. 특히 잔금 지급 당일 재확인은 대법원 판례에서도 강조하는 임차인의 선량한 관리자로서의 주의 의무에 해당합니다.
Q9: 체크리스트의 QR코드가 연결하는 '종합 안내서'에는 어떤 추가 정보가 담겨 있습니까?
A9: 종합 안내서에는 체크리스트에 담지 못한 전세 사기의 주요 유형, 피해 발생 시 정부 지원(법률 상담, 긴급 자금 지원 등) 절차, 그리고 전문가 연계 방법 등 대처 및 회복에 필요한 구체적인 정보가 수록되어 있습니다.
Q10: 주변 시세보다 지나치게 낮은 전세가 매물은 안전할까요?
A10: 지나치게 낮은 전세가(이른바 '깡통전세' 위험 지표)는 경계 대상 1호입니다. 이는 해당 주택의 매매가와 전세가의 차이가 적거나, 이미 선순위 채권(은행 대출 등)이 많아 보증보험 가입이 어렵거나 경매 시 보증금 회수가 불가능할 위험이 높다는 신호일 수 있습니다. 시세를 정확히 파악하고, 보증보험 가입 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
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